Der französische Immobilienmarkt durchläuft eine Phase, in der sich die Kaufbedingungen erheblich verschärft haben. Ein Immobilienprojekt heute erfolgreich umzusetzen, setzt voraus, dass man Parameter beherrscht, die vor einigen Jahren kaum eine Rolle spielten, angefangen bei den tatsächlichen Kreditkosten und den Dokumentationspflichten im Zusammenhang mit Eigentümergemeinschaften.
Kosten des Immobilienkredits: ein Budgetposten, der an Bedeutung gewonnen hat
Die Kreditaufnahmefähigkeit lässt sich nicht nur durch eine Berechnung von Einnahmen minus Ausgaben zusammenfassen. In der Île-de-France sind die Kosten für Kredite in den letzten Jahren stark gestiegen, sodass sich die gesamte Budgetgleichung eines Kaufs verändert hat.
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Für dasselbe Objekt ist die Gesamtrechnung (Preis plus Zinsen) in wenigen Jahren um mehr als zwanzig Punkte gestiegen. Ein Käufer, der 2019 eine Wohnung mit moderaten Kreditkosten hätte kaufen können, sieht sich heute damit konfrontiert, einen viel größeren Teil des Preises nur durch Zinsen zu finanzieren.
Der Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) behält zudem eine strenge Kontrolle über die Verschuldungsquote und die Laufzeiten der Kredite, was mechanisch die Kreditaufnahmefähigkeit der Haushalte verringert. Die Erstkäufer in angespannten Gebieten sind die ersten, die betroffen sind. Bevor man nach einem Objekt sucht, ist es besser, seinen Finanzierungsplan mit dieser Vorgabe im Hinterkopf zu simulieren und eine Sicherheitsmarge von mindestens einigen Punkten über dem angestrebten Zinssatz einzuplanen.
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Instandhaltungsfonds in Eigentümergemeinschaften: eine Verpflichtung, die das Kaufbudget belastet
Eine Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft zu kaufen, ohne den Zustand des Instandhaltungsfonds zu überprüfen, ist wie einen Blankoscheck zu unterschreiben. Das Gesetz ALUR hat die Bildung eines Instandhaltungsfonds, der durch jährliche Beiträge gespeist wird, zur Pflicht gemacht. Der Mindestbetrag entspricht einem Prozentsatz des Haushaltsplans der Eigentümergemeinschaft.
Beim Kauf muss der Verkäufer mehrere Dokumente bereitstellen, darunter das Wartungsheft des Gebäudes, die Protokolle der letzten drei Jahre von Eigentümerversammlungen und das Gesamttechnische Gutachten, sofern vorhanden. Diese Unterlagen ermöglichen die Bewertung der beschlossenen Arbeiten, der zukünftigen Arbeiten und der finanziellen Gesundheit des Verbands.
- Die Protokolle der Eigentümerversammlungen zeigen die beschlossenen Arbeiten und deren Finanzierungszeitplan sowie eventuelle Rückstände bei den Zahlungen anderer Eigentümer.
- Das Wartungsheft listet die vergangenen Eingriffe an den Gemeinschaftsbereichen (Dach, Fassadenrenovierung, Aufzug) auf, was einen Eindruck vom Alter der Einrichtungen vermittelt.
- Das Gesamttechnische Gutachten, wenn es erstellt wurde, beziffert die notwendigen Arbeiten über einen Zeitraum von zehn Jahren, ein direkter Indikator für zukünftige Mittelabrufe.
Ein unterfinanzierter Instandhaltungsfonds signalisiert oft kurzfristige außerordentliche Mittelabrufe. Es ist besser, den genauen Stand des Fonds beim Verwalter zu erfragen, bevor man ein Angebot abgibt.
Obligatorische Immobilienbewertungen: was sie offenbaren (und was sie verbergen)
Das Dossier der technischen Bewertungen (DDT) ist zu einem umfangreichen Dokument geworden. DPE, Asbest, Blei, Elektrizität, Gas, Termiten je nach Region, Risikostatus: die Liste wird im Laufe der Reformen länger. Jede Bewertung hat eine eigene Gültigkeitsdauer, und eine abgelaufene Bewertung zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Vorvertrags kann den Verkauf blockieren.
Der DPE zieht zu Recht die gesamte mediale Aufmerksamkeit auf sich, da er nun die Möglichkeit bestimmt, eine als G klassifizierte Wohnung zu vermieten, und in den kommenden Jahren auch für die Klasse F. Für einen Käufer, der eine Vermietung plant, verlangt ein ungünstiger DPE, dass man Renovierungsarbeiten zur Verbesserung der Energieeffizienz vor der Vermietung budgetiert.
Im Gegensatz dazu treten die Bewertungen für Elektrizität und Gas oft in den Hintergrund, obwohl sie auf veraltete Installationen hinweisen. Eine elektrische Anlage, die älter als fünfzehn Jahre ist und nicht den Normen entspricht, kann einen Arbeitsaufwand von mehreren Tausend Euro darstellen. Die Bewertung zwingt nicht dazu, die Arbeiten vor dem Verkauf durchzuführen, aber der informierte Käufer nutzt sie als Verhandlungshebel beim Preis.
Wichtige Punkte bei der Besichtigung
Die Bewertungen decken nicht alles ab. Feuchtigkeit, Schallschutz, Wasserdruck und der Zustand der Fensterrahmen unterliegen keiner gesetzlichen Kontrolle. Dennoch sind dies Punkte, die umfangreiche Arbeiten nach sich ziehen können.
- Die Überprüfung des Wasserdrucks an jedem Wasseranschluss, bei gleichzeitig geöffneten Wasserhähnen, ermöglicht die Erkennung eines unterdimensionierten oder verkalkten Rohrnetzes.
- Besichtigungen zu unterschiedlichen Zeiten (morgens, abends, am Wochenende) geben ein realistisches Bild der Lärmbelästigungen, die die Bewertung nicht misst.
- Die Beobachtung von Feuchtigkeitsflecken an den Wänden und um die Fenster hilft, Probleme mit der Belüftung oder Abdichtung zu identifizieren, die in keinem Bericht aufgeführt sind.
Preisverhandlung beim Kauf: die Daten des lokalen Marktes nutzen
Die öffentlichen Datenbanken der Notare (DVF, Demandes de Valeurs Foncières) ermöglichen die Einsichtnahme in die tatsächlichen Preise vergangener Transaktionen, Adresse für Adresse. Den geforderten Preis mit dem Medianpreis der jüngsten Verkäufe im gleichen Viertel für ein Objekt mit vergleichbarer Fläche und Zustand zu vergleichen, liefert ein quantifizierbares Argument für die Verhandlung.
Eine Abweichung von mehr als zehn bis fünfzehn Prozent von den tatsächlichen Preisen im Viertel rechtfertigt ein argumentiertes, niedriges Angebot. Der Verkäufer könnte seinen Preis auf der Grundlage einer Schätzung festgelegt haben, die mehrere Monate alt ist, bevor es zu einem lokalen Rückgang kam.
Die Verhandlungsspielräume variieren je nach Region. In entspannten Märkten (mittelgroße Städte, ländliche Gebiete) zeigen die Rückmeldungen aus der Praxis größere Preisnachlässe. In angespannten Bereichen bleibt der Spielraum eng, und die Reaktionsfähigkeit ist entscheidend: Ein gut positioniertes Objekt kann innerhalb weniger Tage verkauft werden.
Die verfügbaren Daten erlauben nicht immer Rückschlüsse auf die zukünftige Tendenz eines Mikromarktes. Die Preise der DVF mit dem Bestand aktiver Anzeigen im Bereich zu vergleichen, ermöglicht eine genauere Einschätzung des Gleichgewichts von Angebot und Nachfrage zum Zeitpunkt des Kaufs.
Ein Immobilienprojekt, das mit Sorgfalt durchgeführt wird, beruht weniger auf Tricks als auf einer genauen Analyse der tatsächlichen Kosten, der gesetzlichen Verpflichtungen und der Marktdaten. Der Kredit wiegt nun viel schwerer als vor fünf Jahren, Eigentümergemeinschaften erfordern systematische Dokumentationsprüfungen, und die Verhandlung stützt sich auf überprüfbare öffentliche Transaktionen. Es sind diese konkreten Parameter, die bestimmen, ob ein Kauf in aller Ruhe erfolgt oder nicht.