Ein Vermieter, der entdeckt, dass seine Wohnung der Klasse G seit Januar 2025 nicht mehr vermietet werden kann, erlebt einen konkreten Wandel: Die Energiegesetzgebung setzt nicht mehr nur Ziele, sie zieht Immobilien aus dem Mietmarkt. Diese Einschränkung verändert die Prioritäten im Wohnungssektor im Jahr 2024 und darüber hinaus, weit über die Ankündigungen zu vernetzten Häusern oder biobasierten Materialien hinaus.
Vermietungsverbot für energetisch ineffiziente Wohnungen: Was sich vor Ort ändert
Seit dem 1. Januar 2025 ist jede Wohnung, die im Energieeffizienzdiagnose (DPE) der Klasse G zugeordnet ist, in Frankreich nicht mehr vermietbar. Weder ein neuer Mietvertrag noch die Verlängerung eines bestehenden Mietvertrags. Es geht nicht mehr um Anreize: eine Wohnung der Klasse G, die aus dem Mietmarkt ausgeschieden ist, generiert keine Einnahmen mehr.
Für Vermieter stellt sich nicht mehr die Frage “Soll ich renovieren?” sondern “In welcher Reihenfolge sollen die Arbeiten angegangen werden?”. Die geplanten Renovierungsabläufe (zuerst Dämmung des Dachbodens, dann Austausch des Heizsystems, dann Fenster) werden zur operativen Norm. Die RGE-Handwerker stellen einen Anstieg der Anfragen nach Gruppenangeboten fest, während die Eigentümer zuvor Position für Position bestellten.
Parallel dazu muss der Verkauf einer Wohnung der Klasse E seit Januar 2025 nun mit einem gesetzlichen Energieaudit einhergehen, während die Verpflichtung zuvor nur für die Klassen F und G galt. Man kann die Neuigkeiten von Habitat Vision verfolgen, um zu messen, wie diese gesetzlichen Vorgaben den Markt konkret umgestalten.
Energieeffiziente Renovierung und öffentliche Förderungen: Abwägen zwischen Einzelmaßnahmen und umfassender Renovierung
MaPrimeRénov’ bleibt das zentrale Förderinstrument, aber seine Modalitäten haben sich weiterentwickelt. Der “Einzelmaßnahme”-Weg ermöglicht die Finanzierung einer isolierten Intervention (Wärmepumpe, Dämmung einer Wand), während der begleitete Weg eine umfassende Renovierung mit einem Gewinn von mindestens zwei DPE-Klassen anstrebt. Vor Ort hängt die Wahl zwischen diesen beiden Wegen vom verfügbaren Budget und der Ausgangsenergieklasse ab.
Eine Wohnung der Klasse F hat oft ein Interesse daran, direkt auf eine umfassende Renovierung abzuzielen, um auf D oder besser zu wechseln, was ihren Mietwert und ihren Verkaufswert sichert. Eine Wohnung der Klasse D mit nur einem Schwachpunkt (z. B. ein alter Warmwasserspeicher) kann sich mit einer einzigen Maßnahme begnügen.
Die Rückmeldungen hierzu variieren: Einige Handwerker empfehlen systematisch den begleiteten Weg, um die Förderungen zu erhöhen, während andere feststellen, dass die Bearbeitungszeiten die Bauprojekte um mehrere Monate verlängern. Bevor man sich engagiert, sollte man die Reihenfolge der Schritte überprüfen, da das Beginnen von Arbeiten vor der Genehmigung des Förderantrags zum Verlust der Finanzierung führen kann.
Die zu priorisierenden Arbeitsbereiche
- Die Wärmedämmung (Dachboden, Wände, Fußböden) bleibt die Maßnahme mit dem besten Kosten-Nutzen-Verhältnis für die meisten alten Wohnungen.
- Der Austausch des Heizsystems durch eine Wärmepumpe oder ein hybrides System ermöglicht den Wechsel von fossilen Energien, ein Kriterium, das vom DPE zunehmend überwacht wird.
- Die kontrollierte mechanische Belüftung (VMC mit doppeltem Luftstrom) wird oft vernachlässigt, während eine gute Belüftung nach einer verstärkten Dämmung Feuchtigkeitsprobleme vermeidet.
- Die Fenster und Türen stehen am Ende der Effizienz-Hierarchie, es sei denn, es handelt sich um einfach verglaste Fenster, die noch vorhanden sind.
Klimaanpassung der Gebäude: Den Immobilienbestand auf ein wärmeres Frankreich vorbereiten
Der dritte nationale Anpassungsplan an den Klimawandel (PNACC-3) stellt das Gebäude in den Mittelpunkt seiner Prioritäten. Das erklärte Ziel: Den französischen Immobilienbestand an ein Szenario mit einer Erwärmung von vier Grad anzupassen. Man wechselt von einer Logik der winterlichen Energieeffizienz (weniger heizen) zu einer Logik des sommerlichen Komforts (nicht überhitzen).
Konkrett zwingt dies die Entwickler und Renovierer, feste Sonnenschutzvorrichtungen (Sonnenschutz, Fassadenüberstände), begrünte Dächer und Materialien mit hoher thermischer Trägheit zu integrieren. Der Sommerkomfort wird zu einem Entwurfskriterium, das gleichwertig mit der winterlichen Dämmung ist.
In dicht besiedelten städtischen Gebieten wie Paris oder Bordeaux sind Wohnungen unter dem Dach am stärksten betroffen. Die jüngsten Hitzewellen haben gezeigt, dass diese Wohnungen regelmäßig die Komfortgrenzen überschreiten, selbst bei guter Dämmung. Die Ergänzung durch nächtliche Überbelüftung oder reflektierende Außenjalousien gehört zu den Lösungen, die sich verbreiten.
Partizipatives Wohnen und sozialer Wohnungsbau: Sektoren, die sich trotz der Krise bewegen
Der Sektor des sozialen Wohnungsbaus, getragen von der Union Sociale pour l’Habitat (USH), sieht sich einem Spannungsfeld zwischen der Notwendigkeit zu bauen und den steigenden Baukosten gegenüber. Die Zahlen zum partizipativen Wohnen, die 2024 bei den Nationalen Treffen in Rennes veröffentlicht wurden, zeigen, dass diese Wohnform weiterhin wächst, trotz der Krise, die die Produktion neuer Wohnungen betrifft.
Die durchschnittliche Dauer eines partizipativen Wohnprojekts beträgt 3,6 Jahre bis zur Lieferung. Dieser Zeitraum, der von den Projektträgern oft unterschätzt wird, erklärt, warum Gruppen, die vor der Krise begonnen haben, jetzt liefern, während diejenigen, die heute starten, mit einem strafferen finanziellen Kontext umgehen müssen.
- Die Projekte im sozialen Wohnungsbau sind nach wie vor die zahlreichsten, unterstützt von Kommunen, die Grundstücke zur Verfügung stellen.
- Gemischte Modelle (freier Erwerb + sozialer Wohnungsbau in demselben Gebäude) nehmen zu, um die Budgets auszugleichen.
- Die Begleitung durch spezialisierte Einrichtungen reduziert signifikant die Abbruchquote von Projekten in der Planungsphase.
Der HLM-Sektor, mit seinem Bestand von mehreren Millionen Wohnungen, stellt einen wichtigen Hebel für die Energiewende dar. Die umfassende Renovierung dieses Bestands erfordert erhebliche finanzielle Entscheidungen, und die HLM-Organisationen müssen zwischen der Aufrechterhaltung der bezahlbaren Mieten und Investitionen in die thermische Effizienz jonglieren.
Die Wohntrends 2024 beschränken sich nicht auf spektakuläre Innovationen. Das faktische Vermietungsverbot für Wohnungen der Klasse G, die Ausweitung des Energieaudits auf die Klasse E, die Anpassung der Gebäude an den Klimawandel: Jede Maßnahme hat konkrete Auswirkungen auf die Art und Weise, wie wir bauen, renovieren und wohnen. Der französische Immobilienbestand transformiert sich unter dem Druck der Regulierung, und die Eigentümer, die diese Fristen antizipieren, schützen sowohl ihr Vermögen als auch ihre Fähigkeit, zu vermieten oder zu verkaufen.
