Een verhuurder die ontdekt dat zijn woning met label G sinds januari 2025 niet meer kan worden verhuurd, ervaart een concrete omslag: de energievoorschriften stellen niet alleen doelen, maar trekken ook woningen van de huurmarkt. Deze beperking hertekent de prioriteiten van de woningsector in 2024 en daarna, ver voorbij de aankondigingen over slimme huizen of biobased materialen.
Verhuurverbod voor energieverslindende woningen: wat verandert er op de grond?
Sinds 1 januari 2025 is elke woning met label G volgens het energieprestatiecertificaat (EPC) verboden voor verhuur in het Franse vasteland. Geen nieuwe huurovereenkomst, geen verlenging van een bestaande huurovereenkomst. We spreken niet langer van stimulans: een woning met label G die van de huurmarkt is gehaald, genereert geen inkomsten meer.
Voor verhuurders is de vraag niet langer “moet ik renoveren?” maar “in welke volgorde moet ik de werkzaamheden aanpakken?”. Gestructureerde renovatietrajecten (eerst isolatie van de zolder, dan vervanging van het verwarmingssysteem, dan kozijnen) worden de operationele norm. RGE-artisanen merken een toename van aanvragen voor groepsoffertes, waar verhuurders voorheen per onderdeel bestelden.
Tegelijkertijd moet de verkoop van een woning met label E sinds januari 2025 gepaard gaan met een wettelijke energie-audit, terwijl de verplichting tot nu toe alleen gold voor de klassen F en G. Je kunt de actualiteiten van Habitat Vision volgen om te meten hoe deze regelgeving de markt concreet herconfigureert.
Energie-renovatie en publieke subsidies: kiezen tussen traject per gebaar en globale renovatie
MaPrimeRénov’ blijft het centrale instrument, maar de modaliteiten zijn geëvolueerd. Het “per gebaar” traject maakt het mogelijk om een geïsoleerde interventie te financieren (warmtepomp, isolatie van een muur), terwijl het begeleide traject zich richt op een globale renovatie met een winst van minstens twee EPC-klassen. Op de grond hangt de keuze tussen deze twee trajecten af van het beschikbare budget en de startenergieklasse.
Een woning met label F heeft vaak baat bij een directe globale renovatie om naar D of beter te gaan, wat de huurwaarde en de verkoopwaarde veiligstelt. Een woning met label D met slechts één zwakke schakel (een oude boiler, bijvoorbeeld) kan volstaan met een enkele actie.
De meningen hierover verschillen: sommige vakmensen raden systematisch het begeleide traject aan om de subsidies te verhogen, terwijl anderen merken dat de verwerkingstijden de projecten met enkele maanden verlengen. Voordat je je verbindt, moet je de volgorde van de stappen controleren, want het starten van werkzaamheden vóór de goedkeuring van het subsidieaanvraag kan leiden tot verlies van financiering.
De prioritaire werkzaamheden
- Thermische isolatie (zolder, muren, vloeren) blijft de actie met de beste kosten/batenverhouding voor de meeste oude woningen.
- De vervanging van het verwarmingssysteem door een warmtepomp of een hybride systeem maakt de overstap van fossiele energie mogelijk, een criterium dat steeds meer in de gaten wordt gehouden door het EPC.
- Mechanische ventilatie (MV met dubbele luchtstroom) wordt vaak verwaarloosd, terwijl goede ventilatie pathologieën gerelateerd aan vocht na versterkte isolatie voorkomt.
- Kozijnen (ramen, deuren) komen als laatste in de efficiëntiehiërarchie, behalve in het geval van enkel glas dat nog aanwezig is.
Klimaatadaptatie van gebouwen: het vastgoed voorbereiden op een warmer Frankrijk
Het derde Nationale Plan voor Aanpassing aan Klimaatverandering (PNACC-3) plaatst gebouwen centraal in zijn prioriteiten. Het uitgesproken doel: het Franse vastgoed aanpassen aan een scenario van vier graden opwarming. We gaan van een logica van winterse energieprestaties (minder verwarmen) naar een logica van zomers comfort (niet oververhitten).
Concreet dwingt dit ontwikkelaars en renovators om vaste zonbescherming (zonwering, gevelkappen), groene daken en materialen met hoge thermische inertie te integreren. Zomerse comfort wordt een ontwerpeis net als winterisolatie.
In dichtbevolkte stedelijke gebieden zoals Parijs of Bordeaux zijn woningen onder daken het meest blootgesteld. De recente hittegolven hebben aangetoond dat deze appartementen regelmatig de comfortdrempels overschrijden, zelfs met goede isolatie. Het toevoegen van nachtventilatie of reflecterende buitenjaloezieën maakt deel uit van de oplossingen die steeds gebruikelijker worden.
Participatief wonen en sociale huisvesting: sectoren die bewegen ondanks de crisis
De sociale huisvestingssector, gedragen door de Sociale Unie voor Huisvesting (USH), staat voor een spanning tussen de noodzaak om te bouwen en de stijgende bouwkosten. De cijfers van participatief wonen die in 2024 tijdens de Nationale Ontmoetingen in Rennes zijn gepresenteerd, tonen aan dat deze vorm van wonen blijft groeien, ondanks de crisis die de productie van nieuwe woningen treft.
De gemiddelde duur van een participatief woonproject is 3,6 jaar voor levering. Deze termijn, vaak onderschat door de projectdragers, verklaart waarom de groepen die voor de crisis zijn begonnen nu opleveren, terwijl degenen die vandaag beginnen rekening moeten houden met een strakker financieel kader.
- De projecten voor sociale toegang blijven het talrijkst, gedragen door gemeenten die grond beschikbaar stellen.
- Gemengde constructies (vrije toegang + sociale huur in hetzelfde gebouw) nemen toe om de budgetten in evenwicht te brengen.
- Begeleiding door gespecialiseerde structuren vermindert aanzienlijk het percentage van de projecten die in de ontwerpfase worden opgegeven.
De HLM-sector, met zijn park van meerdere miljoenen woningen, vertegenwoordigt een belangrijke hefboom voor de energietransitie. Het op grote schaal renoveren van dit park vereist zware financiële afwegingen, en de HLM-instellingen moeten jongleren tussen het behoud van toegankelijke huren en investeringen in thermische prestaties.
De woningtrends van 2024 beperken zich niet tot spectaculaire innovaties. Het effectieve verhuurverbod voor een woning met label G, de uitbreiding van de energie-audit naar klasse E, de aanpassing van de bouw aan klimaatverandering: elke maatregel heeft concrete effecten op de manier waarop we bouwen, renoveren en wonen. Het Franse vastgoed transformeert onder druk van regelgeving, en verhuurders die deze deadlines anticiperen, beschermen zowel hun vermogen als hun vermogen om te verhuren of te verkopen.
